民法改正を踏まえて不動産賃貸のオーナーが対応すべきこと

Q：当社は不動産賃貸業を営んでいますが、2020年4月1日に改正民法が施行されたことを受けて、賃貸借契約書の内容を見直す必要はあるでしょうか。

A：改正民法では、賃貸借に関して、保証人の限度額や、修繕義務、物の一部滅失、存続期間、敷金、原状回復など多岐に亘り、重要な改正がなされています。これらの規律を踏まえて早急に賃貸借契約書の条項を見直す必要があります。

１　はじめに
　2020年4月1日に施行された改正民法により、賃貸借に関する規律が一部変更されました。いずれも重要な変更であり、従前の賃貸借契約書の条項を見直すなどの対応が必要となります。本稿では、特に、賃借人の保証人に関する規律、修繕義務に関する規律、賃借物の一部滅失に関する規律について解説したいと思います。
なお、改正民法は、施行日後に締結された賃貸借契約等あるいは施行日後に更新の合意があった賃貸借契約等に適用されます。

２　個人保証における限度額の定めについて
不動産賃貸借契約において保証人を付ける場合、これまでは保証人の責任限度額を定めないこと（いわゆる「根保証」）が一般的でした。
しかし、保証人は、将来発生する賃料等を全て保証することになるため、例えば、賃借人が長期に亘って賃料を滞納している場合や、賃借物を損傷して多大な修繕費が発生している場合は、予想を超える多額の保証債務を負わなければならないという問題が生じてしまいます。
そこで、改正民法では、個人の保証人の予測可能性を確保するために、個人が保証人となる場合には、極度額（保証の責任限度額）を定めなければ、保証契約を無効とするものとされています（また、保証人が強制執行の申立てを受けたときや破産手続開始決定を受けたときに、保証の元本額が確定するものとされています。）。
オーナー様としては、個人を保証人とする場合には、保証契約が無効とならないために、（賃貸借契約書兼）保証契約書において、極度額を定めておく必要があります。

３　修繕義務について
改正前の民法では、賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うとされていましたが、改正民法では、契約当事者間の公平を図る観点から、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となった場合は、賃貸人は修繕義務を負わないとされています。
そこで、オーナー様としては、修繕義務に関する規定につき、例えば、「賃貸人は、天災その他の不可抗力の事由により賃借物が損傷した場合、及び賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となった場合には、その修繕義務を負わない。」といった定めに修正することが考えられます。
また、賃借人が自ら修繕することができる場合に関しても新たな規定が設けられています。すなわち、①賃借人が賃貸人に対して修繕が必要である旨を通知し、もしくは賃貸人がその旨知っていたにもかかわらず相当の期間内に必要な修繕がなされない場合、②または急迫の事情がある場合には、賃借人は自ら修繕をすることができるものとされています。
オーナー様としては、賃借人から修繕義務に関する条項を設けることを要望された場合には、上記規律を踏まえて適切に対応する必要があります。

４　賃借物の一部が使用不可の場合の賃料について
改正前の民法では、賃借物の一部が賃借人の過失によらずに滅失したときに、その部分の割合に応じて、賃借人は、賃料の減額を請求することができるとしていました。
これに対し、改正民法では、賃借物の一部滅失に限らず、滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃借人が請求しなくとも、賃料は当然に減額されるものとされています。
これらの改正内容は、従来の通説や裁判例を踏襲したものであるため、実務的に大きな影響はないと考えられますが、民法上明文化されたことにより、賃借人から賃料減額の主張がなされるケースが増える可能性もあります。
オーナー様としては、賃借人から賃料減額を主張された場合には、上記規律の要件に照らして慎重に対応を検討する必要があります。
また、賃貸借契約書において、例えば、賃料を減額することとなる理由を限定する旨や、賃借物の重要部分について使用収益が不可能となった場合に限り減額を認める旨を定めるなどの対応も考えられるところです。

５　弁護士としてのアドバイス
上記以外にも、賃貸借に関して重要な改正がなされており、オーナー様としては、改正民法の規律を踏まえて、賃貸借契約書の見直しなどの対応を適切に行う必要があります。改正民法の規律に従った対応をしておかなければ、最悪の場合、契約条項の効力が否定されたり、賃貸借契約の解除の効力が否定されるなど、オーナー様に不利な結果となる可能性があります。
不動産賃貸業においては、事前に法的リスクの芽を摘み取っておくことが肝要ですので、改正民法を踏まえた具体的な対応についてお困りのことがあれば、法律の専門家である弁護士に早めにご相談することをお勧めします。

（弁護士　阪口　亮）